观点网 挤进上海主城区域不久的闵行吴泾，在沪上楼市溅起了不少火花。
近日，位于上海闵行区吴泾镇紫竹科学园区的刚需类住宅项目象屿招商公园1872北区取得了预售许可证，目前线上登记认购已经结束，从该项目北区推盘情况来看，首批144套房源收获超过800组的认购，认购率达到555%。
值得注意的是，此前于3月初刷新上海认购率纪录的华发半岛华庭认购率为491%，略低于象屿招商公园1872项目。
换言之，这宗项目的加推，刷新了上海新房当前的最高认购率纪录，其背后的主开发商---招商蛇口，在喊出“重返上海”口号6年之后，再度回归市场视线。
沪上狂飙
从去年年底开始，象屿招商公园1872项目前后经历5次推盘，其中前四次均为出售项目南区房源。最早一次的推盘于2022年12月8日开始，同年12月29日，该项目南区继续加推；2023年1月19日，项目再放出192房源，认筹率为344.3%；2月26日再次加推364套房源，认筹率升至395.3%。
数据来源：观点指数、企业公告
截至3月13日，项目南区已售住宅套数1221套，几近清盘，去化速度较快，北区的1079套房源则将于3月底上线。在其5次推盘过程中，其房源的备案价均价在5.2万元/平方米，与拿地时的房地联动价相差无几。
2022年6月，上海一批次拍地现场，招商蛇口联合象屿集团以40.43亿元的总价竞得闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块，楼面价2.97万元/平方米，溢价率5.07%，出让公告显示，地块拟建设16幢18层高层住宅。
这宗地块的易手，意味着闵行又一宗新项目即将诞生。
拿地一个月后，招商蛇口与象屿再次补仓，以底价32.23亿元落子上述地块隔壁的吴泾镇紫竹科学园区MHP0-08A-03Ab地块。至此，两宗地块被招商蛇口及象屿纳入囊中，象屿招商公园1872项目得以初步成型。
连续两个月接连拿地露脸，彼时招商蛇口的一举一动都在搅动市场的好奇心，但细究其在2022年于上海的整体拿地情况，两宗地块的成交仅仅是招商蛇口持续重仓沪上的一步棋。
回到2022年6月初上海首场土拍第一日，拿下吴泾地块的招商蛇口没有闲着，又联合香港置地、徐汇城投以47.33亿元竞得徐汇区斜土街道xh128D-06地块，溢价率超过9%；
土拍第五日，招商蛇口又打败保利、华发，以封顶价格摘得青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块，成交总价19.19亿元，这笔交易的结束作为节点，开启了招商蛇口后日在上海滩周边的扫货模式。
7月盛夏，土拍市场的热度也随气温狂飙而蠢蠢欲动，第二批土拍中，招商蛇口再次出手，连下五城，但这一轮供地中，其选择了全以联合体形式进行拿地，以分摊交易压力。
其中，招商蛇口与初入上海的南昌市政形成联合体，揽下嘉定区嘉定新城远香湖中央活动区和青浦区徐泾镇2宗涉宅地块，溢价率均超过9%。两宗地块分别成为璀璨湖畔、虹桥公馆三期项目，并已赶在去年底入市。
而后，招商蛇口又与保利发展、新世界中国一同拿下普陀区中山北社区地块，即拟在今年3月下旬进行认购的天汇玺住宅项目。
值得注意的是，招商蛇口还不忘拉上老伙伴象屿集团，再次搭档以38.6亿元的价格竞得了上海青浦西虹桥商住地，并在该地块基础上合体建设蟠龙府二期项目。
仅于2022年内，招商蛇口与象屿之间的合作地块已达3宗，虽然均为2022年中旬拿地，但截至目前，象屿招商公园1872南区及蟠龙府二期均完成入市。
华东隐患
加上与象屿联合拿下的3宗地块，招商蛇口于2022年内合计揽下上海城区内的10宗涉宅地块，而在2020-2022年这三年间，其总共在上海落子也有16次之多。
另从区域范围观察，招商蛇口于华东区域的营收数据也在接连上涨，这从侧面说明，该公司企图通过重仓上海策略入手，从而带动华东区域内整体营收规模的上升。
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另一方面，招商蛇口近年得以顺利深入上海市场也不仅仅与自身发展需求挂钩，还包括诸多外因，而最为市场所津津乐道的要数2020年其与龙光的一次夺地之争，以及那场著名的围标事件。
2020年7月，招商蛇口在与龙光经过超80轮竞价后，以28.4%溢价率、44.04亿元夺得上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。当时一批此前拿地凶猛的企业逐渐淡出，市场震动在无形之中为招商蛇口加码上海市场免去不少烦恼，也带给其更多摘地机会。
不过，就近年来于华东区域营收毛利率来看，重仓成色还有待观察。以2021年度及2022年半年度招商蛇口于华东的毛利率数据均有所下跌分别同比下跌4.65个百分点及3.98个百分点。
值得注意的是，华东区域的金额于近两年内均排在招商蛇口营收比重首位，若华东区域内毛利率继续呈下降趋势，或会埋下招商蛇口盈利能力同步下降的隐患。
观点新媒体还注意到，此前被围标事件缠身的万科、华润近期于上海动作不断，应有回归之势：2023年1月，万科披露公告表示，将开发上海静安的雅宾利四期项目，权益比例占到70%，该项目所在地块正位于万科翡翠雅宾利三期旁，而万科此次则依托上海北万置业有限公司实现曲线复出。
此外，前段时间华润以35.26亿元拿下上海地产集团子公司上海德泽置业则完成了90%股权及相关债权，而上海德泽置业的主要资产土地位于浦东三林滨江片区，这笔交易的完成，意味着华润正式回归上海土地市场。
老将们即将返回战场，此时的招商蛇口是否能够持续应战沪上，有待2023年土地市场进一步检验。
