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作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
美国明星银行硅谷银行的破产，引发了全球金融市场的连锁反应。3月13日，欧股上演“大逃杀”，美国第一共和银行美股盘前跌近73%。巨震之下，中国香港金管局紧急发声，对硅谷银行的风险敞口极少，对香港银行体系稳定不构成风险。
因为金融危机一般是从银行信贷业显现，而楼市很重要的依靠是银行信贷。根据此前经验，“十次危机九次房”。尤其是，今年3月初，曾经多次“扫货”中国楼市的全球资管巨头黑石集团违约，引发市场联想。作为2008年9月以来美国最大的银行关闭事件，硅谷银行事件是否会让金融市场的“多米诺骨牌 ”传导至房地产，进而引发“雷曼时刻”2.0的重演？
北大经济学院经济学博士冯科在接受搜狐财经采访时指出，未来还会出现其他金融机构及其他银行的暴雷情况，这不是一个孤例事件。但是，美国硅谷银行本身与金融同业没有太多的交易行为，所以扩散范围有限，不会像雷曼兄弟的影响那么大。
“因为雷曼兄弟与很多投资银行都有非常多的交易，而硅谷银行与同业银行做得少，问题是在于客户都是大额存款的客户，散户太少，客户要提款就是大笔提走，因而造成了流动性危机，这是底层逻辑上的区别。”
2008年9月，美国前四大投资银行之一的雷曼兄弟，由于在次贷危机中出现重大亏损而宣布申请破产。雷曼兄弟在房地产市场中大量投资，拥有大量的抵押贷款证券（MBS）和衍生品等资产。这也引发了席卷全球的金融海啸，促成了美国历史上的第三次经济衰退。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则告诉搜狐财经，硅谷银行破产不会引爆金融危机，当然不是说目前的危机不存在。硅谷银行截止到2022年12月31日的有形净资产为154亿元，之前抛售200多亿资产亏损18亿，18亿包括其手中资产的浮亏。由此可以发现，尽管在清盘的情况下会资不抵债，但是在正常情况下依然有保障。“我认为，率先引爆危机的会是美国以外的银行，特别是某些外汇吃紧的亚洲发展中国家。”
针对硅谷银行与黑石集团违约的关联，央视财经评论员薛建雄则对搜狐财经指出，都是因为当年低息加杠杆太厉害，现在加息太多后被挤兑造成的。
与众多采访专家不同的是，薛建雄持有更悲观的态度：“美国2008年金融危机就在年内了。国资金融业务线丰富后，美国金融精英要被淘汰了。中国未来的应对就是加快印钞，如同金融危机之后的2009年一样，只是力度不会那么大。”
真正拉爆美国地产的会是加息
针对硅谷银行破产的直接原因，长城基金的分析是，存款流失叠加银行“借短贷长”期限错配，从而引发流动性危机；深层原因为，美联储加息背景下，债券收益率持续倒挂导致银行持有证券长期面临亏损。
东方证券首席经济学家邵宇在接受搜狐财经采访时表达了相似的观点。
他认为，整个美国金融及房地产系统的影响并不是来自于硅谷银行等，而是来自于整个美联储，后续政策是否会进一步加码，可能有类似头寸的其他银行也都会遭到系统性冲击，特别是中小金融机构。大型的话，可能是与房地产相关、与国债相关的都会受到波及。
邵宇指出，主要是在美联储利率政策的极端冲击下，一些资产端的问题风险释放会不会有系统性的影响。银行破产还是资产端的问题，资产端方面受利率影响的一个是国债，一个是房地产。
在黄立冲看来，真正拉爆中国和美国地产最关键的影响是，美联储是否在这种情况下还继续加息。
事实上，美联储的加息已经使黑石集团及硅谷银行都出现了问题。自2022年以来，为对抗通胀，美联储加息7次，累计加息幅度达425个基点。
冯科的观点是，不排除其他机构会因为资产证券化的产品、债券或者REITS而产生成本和利益倒挂。“比如，募集资金成本是4.5%。但是，投资收益是3.8%或者是3.9%，这样的话就会亏钱。这是未来可能会出现的情况。它不是孤例事件，主要是美联储加息太猛、太快、幅度太大造成的。”
“现在硅谷银行等破产在这一时间点出现，是一个警示。或许后续美联储加息会缓和，当然现在可能不是特别合适。但是，如果再加100BP的话，可能会成为压倒骆驼上的最后一根稻草。”在邵宇看来，美国的这波加息可能会对一般住宅造成明显的冲击。
3月13日，有市场消息称，美联储利率掉期预计美联储将在年底前降息50个基点。
对此，黄立冲认为：“目前的情况之下不加息是不行的，因为现在通胀很厉害，压不下去。”
就目前加息市场背景之下的美国房地产市场成交来看，2022年全美房屋销量跌至12年来低点，房市已被带入衰退期。有数据显示，去年12月，美国房产市场上有97万套二手房，较11月下降13.4%，但较上年同期增长10.2%。
与此同时，根据《Realtor.com》公司首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）公开表态，由于目前抵押贷款条件多变，协议更加困难，2023年的总销售额与2022年相比下降14.1%。美国房地产市场悲观情绪浓厚。
影响或波及美国低收益商业地产产品
硅谷银行破产事件的冲击波覆盖范围之广，不仅引发SOHO中国董事长潘石屹、美团创始人王兴公开“撇清关系”，也网罗了来自科学技术、生命科学、医疗保健、高端消费、私募股权及风险投资（PE/VC）等科技初创领域的公司，让瑞典养老基金140亿成最惨踩雷机构。
据Wind数据统计，截至2022年末，共有528家机构投资者持有硅谷银行股票，合计持有市值109.54亿美元。
在冯科看来，此次硅谷银行破产事件对美国房地产市场会影响比较大，但对中国房地产市场不会造成影响。
一位常年关注房地产基金管理的资深人士则告诉搜狐财经，这意味着未来一大批类似黑石等的基金管理公司要倒了。
今年3月初，黑石集团旗下曾一笔5.31亿欧元的商业地产CMBS发生违约。而早在2022年12月，黑石8700亿元房地产投资基金遭挤兑，投资者被限制提款。
与此同时，2023年美国已经出现了多笔CMBS债券违约事件。今年2月份，美国太平洋投资管理公司(PIMCO)旗下的哥伦比亚不动产信托公司在一笔规模为17.2亿美元的浮动利率贷款中出现违约。同月，布鲁克菲尔德公司旗下资产管理公司Brookfield DTLA Fund Office Trust Investor Inc.在涉及洛杉矶两处不动产的浮动利率贷款中违约，涉及金额超过7.5亿美元。
针对黑石违约的原因，冯科的分析是：“因为黑石不只在美国有项目，出问题的项目在芬兰，俄乌战争一打，芬兰挨在旁边。所以，旅游及商业消费肯定会受到影响，诸如商业地产的REITs的收益就会锐减。黑石有承诺约7%的收益目标。资金来源又变贵了，所以黑石就绷不住了。”
就黑石来看，其拥有四大业务部门，分别是PE基金、房地产基金、信贷基金以及对冲基金。截至2022年年底，黑石集团房地产板块资产管理规模为3261亿美元，占其管理总资产规模的三分之一。除了黑石房地产合伙公司，黑石集团在房地产板块还运营有多个实体公司。
违约的债券是CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），是黑石房地产基金2018年在芬兰的一笔投资。就这笔违约债券的抵押资产来看，项目拥有45处物业，其中77%是商业办公，17%是零售物业，还有6%是仓储物业。
根据惠誉评级，在黑石这个CMBS产品包中，7个产品仅有一个为高收益级，且收益率仅在欧元短期利率（欧元同业拆借利率3个月利率）的基础上，上浮了3.6个百分点，其余产品收益率上浮区间在0.85至2.2个百分点之间。
对于此次黑石违约的直接原因，业内的观点是，2022年下半年以来利率上升导致资金成本提高，让再融资更加困难，也让全球房地产价格全面下滑，让项目的收入受损、资产出售速度不及预期。
冯科则进一步解释称，黑石集团的违约主要是基于长期低利率时代造成的。在欧美体系，0.25%-0.5%的低息、低成本利率维持了大约20年到30年，给别人一个错误的印象是美国是一个低息资本的国家，日本同样如此。所以，资产管理公司可以在这两个国家套现，然后在全球配置资产。
“当美联储连续加息到4.5%，此种产品市场结构模式已经失效。但是，好多产品存续期还没有结束。尤其是，REITs产品都是长周期的产品，例如，5年、10年、15年。因为美国实行的是浮动利率制度，低成本的资金可以匹配低收益的项目。一旦低成本不在了，那么低收益的项目就会出现倒挂及亏钱情况。这是典型的利率变动所导致的风险。”
此外，针对目前金融环境对美国房地产领域的影响，冯科则指出，主要会波及到商业地产产品还没有到期且收益率比较低的产品，或者会造成负收益的产品。就具体领域来看，无非是住宅、酒店、公寓、商场、停车场、写字楼、厂房、工业园区等几种可以出租的产品。
“因为美国商业地产项目的资产证券化很成熟，规模很大。低利率的情况下会带来大量的收益不太高的产品。因为资金来源比较贵，就没有利差了。”
就目前的美国金融市场及中国金融对比，薛建雄则指出，近日，金融监管体系时隔5年迎大改革，“一行一局一会”新格局便于统筹大局。
他指出，中国对动态风险管理和中央稳大局财力，这两点比美国做得好，目前我们的金融系统没大风险，只是业务水平有加强空间和产品线有丰富空间，这些都是机会。
房企外资“白衣骑士”或将减少
外资曾是中国房地产市场抄底的常客。
去年，黑石计划欲将SOHO中国控股权收入囊中，进而引发市场轩然大波。此前，黑石在富力暴雷之时收购物流园等一系列资产。万科旗下商业平台印力亦从黑石手中收入囊中。
尤其是，去年持续下跌的房企股价，诸多境外资本进入中国房地产市场逆势抄底。
据中指研究院报告显示，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速进场，覆盖产品类型包括北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等。
在此种金融环境之下，针对外资进入中国房地产市场是否有影响，某位熟悉外资布局的业内专家告诉搜狐财经：“第一，我们国家对外资进入国内市场领域是有所控制的。第二，外资进来也是比较少的。在外资成本比较贵的情况下，现在更不能依靠外资了。”
他指出，目前美国现在利率是4.5%、中国现在利率约为3.5%。中国比美国要便宜。两个国家利率政策目前也是相反的，一个是加息，一个是降息，美国是在抑制通货膨胀，而中国在缓解衰退及萧条。
亦有业内人士也指出，受此环境的影响，美国基金管理巨头的陨落也会造成中国暴雷房地产开发商们在国外白衣骑士上缺失，目前只能寄希望于国内资产管理公司。
根据国家统计数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%。房地产在利用外资贷款程度上呈现下滑趋势。
邵宇的观点则是，海外的钱，因为它是跟着美联储周期走的。如果它没有再激进的加息，可能还会好一点。如果海外热钱或者海外的钱不能投入到中国资本市场的话，那确实只能靠国内自己的政策调整，来使房地产软着陆。
此前，中央对于金融系统“一行一会一局”的设置，也基于管控的加强，因为社会金融的产品，例如，信托、私募基金及担保、融资租赁等此类产品十分丰富，银保监会的范围已经覆盖不了，这类产品也涉及很多房地产行业。
“以金融监管局将其放在一个‘箩筐’里，也是体现综合性及金融化从专业向混业的过程转变。”相关业内人士对搜狐财经表示。
