观点网 越秀地产绝对是目前最受瞩目的房地产开发企业之一。
在新冠疫情爆发三年，房地产企业面对流动性危机、房地产行业环境发生剧变约一年半的时间线内，这家过往长期被贴上“保守”标签的广州国资房企，发展速度如火箭般飙升。
越秀地产是去年极少数能保持正向销售增长的房企之一，资料显示，该公司2022年实现累计合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为1250.3亿元，同比上升约8.6%；2023年前两个月销售额则约225亿元，同比上升约187%。
这是越秀地产在过去两年行业洗牌期进一步扩大市场占有率的结果。
据了解，越秀地产在2017年开始反思2013-2016年保守的拿地节奏，并有意逐步通过加强投资调节土储结构。
数据来源：企业公告、观点指数整理
2018年至今，越秀地产新进入18个城市，两波拿地高峰推动土地储备从1941万平方米提升46.6%到2845万平方米，对华中、华北地区土地的扩张，则令其位于大本营大湾区的土储占比从2020年近70%下调到2022年末的49.8%。
尤其值得观察的是2021年中旬-2022年这段时期，绝大多数房企不得不面对一个残酷的现实，融资渠道收紧或融资成本上升使它们陷入集体休眠期，越秀地产还能保持较为积极的投资力度。
根据参加了投资者会的投资人士反馈，越秀地产董事长及执行董事林昭远总结称：“大家留意到我们前面几年的情况，基本上市场热的时候我们拿不到地，在市场冷下来的时候，在一些重要的节点我们就拿到地了。”
一方面，大股东越秀集团+二股东广州地铁集团的双国企股东背景，让越秀地产在融资渠道上保持着优势。
另一方面，“地产+基金”操盘模式+强化合作令其在保持三道红线“绿档”的条件下，能以较低成本快速拓展。资料显示，越秀地产2022年新增土储中，通过国企合作获取的比例为34.4%。
越秀地产进取的态度路人皆知。
早前2月8日北京第五批供地，就斥资59亿元连夺2宗热门土地石景山苹果园地块、昌平回龙观信息园地块，而且均是触及价格上限后的竞现房面积阶段。
市场传言，越秀地产公司内部就这场土拍给予了充分授权，因此才能在北京这个关键核心城市拿到核心地段的土地。
过去几年内，为了深化全国布局，越秀地产获取了不少这样的溢价地块。例如，2021年3月溢价26.2%抢下武汉江岸区宅地；2021年5月，竞得东莞寮步商住地，溢价率近36%；2021年9月溢价15%夺得东莞一宗商住地；2022年3月溢价14.04%竞得合肥商住地。
但可以说，最困难的时期已经过去，越秀地产目前基本面强健，期内实现营业收入约为724.2亿元，同比上升26.2%；毛利约为148.1亿元，同比上升18.6%；净利润61.37亿元，同比增长16.4%；权益持有人应占盈利约为39.5亿元，同比上升10.2%；核心净利润42.4亿元，同比上升2.1%。
财务方面，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍；一年内到期的有息债务占比18%，且年内平均借贷利率同比下降10个基点到4.16%。
依靠通畅的融资渠道，这列快速前进的列车似乎没有慢下来的理由。剩下的问题，是它什么时候会按下刹车制动键？
从管理层的表态上看，至少目前并没有讨论这个课题。
“首先从政策端角度来看，是在温和转暖房地产的趋势调整在去年这种大幅度下滑的情况下，我们判断今年应该会稳中向好。”林昭远表示，从年初至今的数据看，的确有回暖的迹象，同时政策方面没有问题，关键是消费者购房的意欲。
据悉，在投资会上林昭远亦判断今年供应和需求两端会继续宽松，房地产市场正在触底回升，市场和房企的分化将继续，未来行业集中度肯定会继续上升，因此这是越秀地产的机会所在。
据透露，2023年越秀地产定下6%的增长目标，较2022年目标回调1%。但在供货方面，则准备了2400亿元货值，对应约55%的去化率。
“我们的供货目前大部分是在抢节点，比较好卖的项目，我们还是抓紧推盘、抓紧去化、抓紧回流，回流之后抓紧去投更好机会的项目。”林昭远表示。
这种节奏下，越秀地产今年的拿地策略相信不会太过保守。
“大家知道去年的地比前年的地成本肯定是有下降，而且政府给我们地以后，提供的政策关怀更加好，无论是开工速度还是价格空间，都有很好的政策，所以管理层还是坚定积极的开拓。”投资者会上，林昭远谈到去年的拿地情况时说。
目前，上述优势并没有消失，越秀地产也有意愿做更多扩张。
资料显示，2023年初至今，越秀地产已在杭州、北京新增4宗土地，总建筑面积约74万平方米，总地价高达100亿元，延续了积极的态度。
同时，林昭远也提到重点关注TOD模式，以及考虑收并购的可能性，“毕竟并购可以迅速扩大规模。”而在投资者会上，他还指出旧改是接下来公司的重要发展方向，因此会投入更多的资金。
毕竟随着市场逐步回暖，在土地市场能够以较低廉的价格买入优质地块的机会正逐渐减少，更多元化的拿地方式势在必行。另外，一旦行业竞争加剧，未来是否要继续积极的态度，还有待商榷。
但总的来说，越秀地产已经抓住窗口期完成了“阶层“跨越。
以下为越秀地产2022年全年业绩发布会问答环节实录节选：
现场提问：公司对于接下来的市场趋势走势怎么看？对全年供货的节奏是怎么铺排？现在是投资的好时机吗？目前看资产负债率情况控制在70%以内，对于进一步优化资产负债表和全年偿债的计划是怎样安排的？
林昭远：经历了去年市场大幅度的下滑，我相信无论是开发企业还是客户，大家都是有点紧张，我也是很紧张的。但是我们坚信市场是需要好产品的，而且我们18万亿规模的市场，即使到去年年底也有13万亿的市场，这么大的市场有供应就有需求，从管理层角度应该兢兢业业、很努力地去应对一切。
从今年1到2月份的数据来看，确实有复苏的迹象。怎么看这个市场？我们首先看看中央领导人怎么表达房地产市场的概念：刘鹤副总理在达沃斯论坛上的支柱产业表述，我认为是不为过的，房地产占GDP直接不放7个点，加上建筑单位达到15%，加上相关方达到百分之四五十。
2023年GDP的增长速度已经明确了，相信房地产对经济的稳定作用是比较关键的。首先从政策端角度来看，是在温和转暖，只要我们坚持房住不炒的策略，房地产在去年这种大幅度下滑的情况下，我们的判断今年应该会稳中向好，我个人判断目前应该会保持这么一种水平。
当然我们也看到有结构性的问题，去年我们在广州、在全国各地拿地，好的地方还是一房难求，价格也在上涨，当然不好的地方还是很不好的，结构分化应该是越来越严重的，这是总体上的判断。
我们的供货目前大部分是在抢节点，比较好卖的项目，我们还是抓紧推盘、抓紧去化、抓紧回流，回流之后抓紧去投更好机会的项目，还是一个循环。总体上，我认为今年我们的供货规模会超过2400亿。
关于北京拿的两宗地，我相信下来的机会里面，核心城市、人口、经济肯定是作为重点考虑的因素。这几年无论深圳、上海还是北京的地，我们都是加大力度去拿，在北京有机会我们还会继续拿地。
至于是不是好时机？我认为好时机时刻在，去年尽管市场不好，我们拿了37宗地，在广州拿了10宗地，从目前来看我充满信心。
资产负债表这一块，越秀地产多年以来的发展都是坚持稳中求进、有质量的增长、稳健经营。前几年有些媒体批评我们比较保守，但我们还是坚持长期主义，坚持按照三道红线的要求来管理，按照投资级的标准来管理，几个指标还是要保持绿档。
当然也看到我们的短债比相比2021年有更进一步的优化，达到了2.23倍，这还是比较稳健的。如果到了一定的程度，是不是把债务规模进一步降低，或者是净负债比再控一下，我想还是看机会。
如果有好的机会，有钱赚，又比较安全、健康，我们不投的话，管理层就不够积极了。
但如果要硬卡着去投，那也没必要。总体上我们是在稳健、稳妥经营的情况下，寻找更好的投资机会，为股东创造更多的收益。
现场提问：公司未来会不会持续考虑对外部区域的扩展，还是会把更多的精力放在大湾区？今年的行业和市场走势都不太清晰，管理层怎么看今年的市场行情？
林昭远：越秀地产的大本营在大湾区，大湾区也是我们的福地，所以我们所有的投资配置，从资源的角度，总体都在50%左右的占比。
当然全国的市场很大，长三角等地也要加大力度投入的。公司在过去的布局里面坚持按照1+4的方式，大湾区作为主战场，同时长三角是重点发展的区域，并在中西部地区比较核心的城市做一些资产的配置，全国性的布局，基本上我们还是会保持不变。
经过去年一年的检验，我认为我们的资产配置是正确的。当然肯定还有一些优化空间，我们会持续根据市场的变化、城市的发展做一些优化。
市场行情刚才也提到了，我们今年新的目标是增长6%。从我内心角度，希望能够更高一点，但是确实在目前这个市场底下，我们还要看，核心是看投资者的信心。
我认为政策没有问题，大家买房的欲望也很强，现在很多人都有换房的需求，信心核心还是在经济能不能稳，经济稳了，大家的收入水平就稳了，买房的动力就更强了，所以这还是和经济的发展有密切关系的。
总体上我认为，十几万亿的市场，我们坚定信心，可以完成今年的目标。
现场提问：这几年公司在TOD方面开始实现了全国布局，未来几年还有没有什么新的计划？预期的投资比例又是多少？
林昭远：我们进入TOD项目几年以来，要感谢股东广州地铁的帮助和支持，毕竟TOD的项目特点，底下是地铁运行的区域，我们是在上面做上盖。
TOD的项目总体上规模还是比较大的，同时在这么狭长的空间里面，施工难度特别大，结构要求也特别高，需要保证底下运行地铁的安全，解决房子震动、噪音的问题。
目前我们的TOD项目已经交付了几期，印证了我们的产品得到了客户认可，确实它的复杂程度应该比常规地面开发难度更大。
我们已经有9个项目，很有信心地说，从国内开发TOD的领域来看，我们具备非常强大的能力。当然，这几年我们也成立了TOD研究院，在开发的技术，特别是在成本控制方面，得到了比较好的成长。
规划方面，TOD应该是我们重点发展的领域，除了在广州与广州地铁长期合作之外，同时从去年开始进入到杭州，目前和杭州地铁已经有两个项目合作。
目前找我们谈合作的城市还是比较多的，我们也在积极谋划，核心是看最后各个项目的指标，要考虑业态和成本的问题，要找到合适的投资机会。
现场提问：今年10月有一笔到期的美元债，有没有在境外发债的计划，怎么看待现在的美元债市场？另外想请问公司今年有没有什么并购计划？
林昭远：发债也是看成本，我们具备发债的能力，有债务到期确实有再融资的需要，哪里成本低我们就到哪里去。
今年1月份我们有4亿债务到期，美元债比较贵，我们就采用创新的方式，发行了新的债。
当然我们的资金非常充足，境内新增获得了94亿公司债，这也是因为房地产行业有困难，国家有政策支持，我们这些企业有更好的优势，可以增加公司债，所以再融资没有问题。
关于并购的问题，我们获取土地项目按照6+1的模式，并购是其中之一。但确实并购难度特别大，里面的坑特别多，我一直在想为什么要卖项目，给你的可能是一个坑，要么就是给你留点骨头。
当然我们也没有放弃寻找合适的并购机会，现在团队每周接到并购要约的项目还是挺多的。我们会进一步筛选，如果有机会就会去做，毕竟并购可以迅速扩大规模。
现场提问：2023年是否会考虑跟其它的房企展开收并购合作，或者其它层面的合作？关注到两个数据有明显的变化，一是期间费用，二是融资成本，这两个数据是明显有下降的，是什么原因？
林峰：关于费用的下降，我们主要还是通过内部的精益管理，不管是管理费用还是销售费用，通过管理手段来降低费用控制的水平。
特别是在销售费用的控制方面，通过自身的销售，特别是我们在2022年重点推动了线上营销的工作，通过越秀房宝，线上对房屋的拓展、推广，降低了中介渠道的比例。2022年通过线上自销的比例达到了50%，通过中介渠道的比例已经降到了20%，对比2021年出现了大幅度下降，所以主要是通过管理的手段降低费用。
另一方面，随着经营规模和销售规模增加，规模效应也会体现出来，表现出来两费的费率比2021年是有下降的。
融资成本这一块，我们也是通过多种融资手段，抓住一些窗口机会。比如说发行公司债券，我们的公司债券发行利率在3%多一点，这是一个手段。
第二个手段，抓住开发贷利率下行的机会，整个贷款利率控制水平在3.65%，对于存量的贷款也在积极跟金融机构进行洽商，原来可能有更高利息的，超过4%或者5%的贷款，我们也申请下调，取得了一些成果。
至于未来的费率，包括融资成本会否进一步下降，首先2023年还是会继续加强精益管理，通过管理的手段来提升费用控制的水平，所以应该是会进一步控制好我们的费率水平。
融资成本方面，还要看整个利率走势，包括国内利率走势和国际市场利率走势。我们希望融资利率水平保持行业优势地位，目标是控制在行业前5的水平。
林昭远：关于并购的话题，刚才也向大家报告过，确实并购的工作我们会持续。当然从项目角度，我们希望和我们的布局一致，没有去的城市当然就不要去了。另外如果要合作，我们也要看对方是什么样的公司，要进行选择。
