扬州城市论坛 财经 起拍总价超269亿元!广州首场宅地土拍有望热力开场!

起拍总价超269亿元!广州首场宅地土拍有望热力开场!

3月23日上午,广州将迎来兔年的首场宅地土拍。

这次土拍,将不再延续过往两年实行的集中土拍模式,而是采取分批出让,从3月23日到4月20日期间,8宗地块将在不同时间段进行公开拍卖。

也正因如此,在2月21日当天这批供应地块陆陆续续挂出后,业内引起了不小的讨论。

有人说,土地集中挂牌但不集中卖了,还能叫“集中供地”吗?这是否意味着,广州的集中供地制度取消了?

从本次土拍来看,确实更像是恢复了以前的常态化土拍模式,但在地块供应及出让规则上又有些许不同,这也说明广州的供地政策在不断优化。

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土拍规则再变,供地政策不断优化

中国内地的土拍史要从36年前说起。

1987年12月1日下午四时许,新中国成立以来的首次国有土地使用权拍卖会在深圳会堂如期举行。据相关报道,现场坐得满满当当,连过道上都站满了人。

在中外媒体的见证下,当天的举槌人、时任深圳市规划国土局局长刘佳胜敲响了中国土地拍卖的“第一槌”。直至多年后,他提起当时的情景仍难掩激动,“我现在仍能感觉到那时的心跳。”

这惊天一槌,正式拉开了我国土地使用制度改革的序幕,更直接促使了《中华人民共和国宪法》有关条款的修改。

自那以后,土地的“禁锢”逐步放开,招拍挂制度开始建立。

36年间,中国房地产业飞速发展,土拍市场亦热潮迭起,房企“弄潮儿”在时代大潮中踏浪前行,地价记录频频刷新。

与此同时,土拍政策也在不断调整,小到一块地的出让要求,大到土拍规则的变革,土地供应模式在实践中应时而变,变得愈发理性和成熟。

2021年2月,自然资源部发布通知,要求北上广深以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆等共22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策,在新一轮供地制度下,整个土地市场迎来全新洗牌。

广州至今已经完成了七轮集中供地,这几轮土拍下来,广州也逐渐摸索出自己的道路。

比如,地块数量从一开始的“铺网式挂地”到减量提质,讲求“少而精”;比如,集中土拍次数从2021年的三次变成2022年的四次;再比如,部分地价下调、取消限价等等。

通过多次调整,我们可以发现,地块数量虽较起初有所减少,但中心区优质地块的比例显著上升,这刺激了房企竞拍的积极性,使得流拍率大大降低。

而土拍次数增加、下调地价等,则可在一定程度上为身处重压之下的房企减负,企业可根据自身的节奏和资金状况进行拿地,灵活布局。

进入2023年,广州土拍政策再次迎来优化,虽然目前为止官方并未发声取消集中供地,但供地逻辑已经实实在在地发生改变。

这对于房企来说,无疑是一个重磅利好。

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优质地块上架,激活房企参与积极性

具体来看,广州此次共拿出16宗地,其中8宗为涉宅地,分别为番禺3宗、荔湾2宗、增城2宗、天河1宗,总计容面积为156.59万㎡,起拍总价超269亿元。

此次土拍,最大的变化就是从“集中”到“分散”。

地块不再集中在一天或两天出让,而是分布在一个月内出让,有的一天卖三宗,有的一天只卖一两宗。

为何要这样拍卖?其实很容易理解。

过去两年,行业受大环境影响,几轮集中土拍可以很明显地感受到市场逐渐“由热转冷”,土地供应及成交规模也整体呈下行态势,国央企拿地成主流,民企则普遍持谨慎态度。

一方面,市场行情低迷,企业大多会选择“蛰伏”,平稳度过寒冬;另一方面,很多房企也确实“没钱”。

而分多次出让,有助于政府部门根据市场变化及时作出相应调整,以稳定土地端供应。站在房企的角度,也将有更多时间和精力慢慢考察,优中选优,最终选择满意的地块。

此外,区域供应量减少,也意味着地块所属片区竞品减少,当只有一个选择时,必然会有力促进地块成交,减少流拍情况出现。同时,也可有效减轻大量产品差不多同时期入市导致的去化压力。

尽管从规模来看,这次土拍体量并不算大,但地块素质却一点也不含糊。

如天河智慧城AT0307027、AT0307028地块,其位于天河智慧城核心区,距离地铁21号线天河智慧城站不足1公里,交通便利;附近还有万科广场、华南师范大学附属外国语学校,商业、教育等配套资源都不缺。

该地块总占地面积7.02公顷,起拍楼面价仅约1.59万元/㎡。而地块周边,去年10月广州第三轮集中供地中,中建四局+广州高新+天河投资联合拿下的天河育新街南侧地块,当时成交楼面价为3.2万元/㎡。

△ 天河智慧城AT0307027、AT0307028地块

荔湾的两宗地块,花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块和桥梓大街南侧AF010645地块,也同样吸引了不少关注。

前者位于花地河畔,后者位于芳村大道中以西,由于地处老城区,两宗地块素质都还不错,周边相关配套也较为成熟。其中,花地街羊城食品厂地块起拍楼面价2.8万元/㎡,桥梓大街地块起拍楼面价2.2万元/㎡。

不得不提的还有番禺,作为此次挂地最多的区域(3宗),番禺汉溪大道北侧BA0902011地块、汉溪大道北侧BA0902125地块以及迎宾路BA0603009地块,均可称上乘。

尤其汉溪大道北侧两宗地块,紧邻地铁汉溪长隆站,距离较近的还有地铁18号线南村万博站,可以直达冼村。

△ 番禺汉溪大道北侧BA0902011、BA0902125地块航拍图

迎宾路地块则靠近新光快速路和华南快速干线,自驾出行十分便利,北边还有自然江景资源,位置相当不错。

△ 番禺迎宾路BA0603009地块

△ 番禺迎宾路BA0603009地块航拍图

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楼市利好频出,市场信心逐渐恢复

2022年底到现在,一系列稳市政策相继出台。

“金融16条”加速落地,信贷、债券、股权“三箭”齐发,民营房企融资“开闸”,政策支持力度空前。

近期,全国两会召开,政府工作报告也提出要有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。

地方层面,开年以来,全国多城房地产政策分类放松,如放松限购、放松限售、减免交易税费、发放购房补贴等。

同时,多地首套房房贷利率降至3.8%,来到历史新低。

在多重楼市利好刺激下,房地产回暖信号明显,在经历了长达13个月的负增长后,到今年1、2月份全国商品房销售已然转正。

3月7日,住房和城乡建设部部长倪虹在接受采访时表示:基于市场供给和需求、市场预期、政策落实三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。

就当前来看,市场复苏态势初现,这当然也有利于提振房企信心,激发拿地热情。而即将到来的广州首轮土拍,也有望热力开场,走出一个向好行情。

据悉,目前不少地块都已有意向房企参与,甚至个别地块或将吸引十数家房企同台竞技,国央企依然是最积极的,但也有不少民企身影。

大家可以期待一下。

附:广州市2023年第一批商品住宅用地地块信息

来源:广州市房地产行业协会

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