出品|搜狐地产焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴 亚
“去年大家都不容易，地产行业毅然。尽管如此，招商蛇口努力前行，去年利润指标下滑，但跑赢行业，其他指标凸出一个“稳”字”。 3月21日下午业绩会上，招商蛇口董事长许永军以此开场。
纵观2022年年报，正如许永军所言，招商蛇口延续了一贯“稳中求进”的态势。
2022年，招商蛇口实现营业总收入1830.03亿元，同比增长13.9%；实现销售额2926.02亿元，行业排名升至第六。
但是困扰招商蛇口的一个老问题——增收不增利依然未得到解决。去年，其实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.9%；扣非后净利润33.87亿元,同比下滑61.76%。
少数股东损益占比首超50%
事实上，近年来，增收不增利已成为房地产行业普遍现象。
中指研究院统计，2021年，百强房企营业收入均值达498.6亿元，同比增长19.3%。然而，净利润均值56.2亿元，同比增长0.4%，净利润均值增速不及营业收入均值增速，增收不增利日趋严重。
于招商蛇口而言，2022年营收保持增长，但归母净利润腰斩，已连续第三年增收不增利。
对于去年净利润腰斩的原因，招商蛇口财务总监黄军归结为四个原因，一是全行业毛利率在下降，二是计提减值准备比2021年多，三是收租金减免影响，租金收入下降，四是投资收益减少。
诚然，招商蛇口的经营离不开大环境的影响，尤其是去年遭遇疫情和行业寒冬双重影响，营收成本上升、计提减值准备增加，其利润或多或少受到影响。
除此之外，从利润数据来看，招商蛇口的大部分利润似乎都被少数股东分走了。
年报显示，2022年，招商蛇口净利润为90.98亿元，其中少数股东损益48.34亿，归属于母公司股东的净利润42.64亿元。
招商蛇口的少数股东损益不仅超过归母净利润，而且少数股东损益在净利润占比提升至53.12%。
图片来源：招商蛇口2022年年报
事实上，近几年，招商股东少数股东损益占比不断提升，2019年-2021年，其少数股东损益占比分别为15%、27.6%及31.7%。
而到了2022年，少数股东损益占比提升至53.12%，达到新高。这意味着，招商蛇口超五成的净利润被少数股东“吃掉”。
对于少数股东损益占比上升的问题，招商蛇口管理层曾多次解释称，是受大量合作拿地、联合营项目结转的节奏和不同项目盈利水平的影响。
搜狐财经了解到，2017年-2019年，招商蛇口新增土储一路攀升至1423万平方米，但同期拿地权益比例却由63%下降至55%。合作拿地模式一定程度上侵蚀了招商蛇口的核心盈利。
对此，招商蛇口管理层表态，将逐步提高拿地权益占比。2020年，招商蛇口拿地权益比例确实重新升至64%，但到2021年又下降至50.72%。
去年初，招商管理层透露，“2022年的计划拿地权益比提升到60%。随着公司拿地权益比不断提升,未来少数股东权益占比会逐年下降”。
土储换仓
年报显示，2022年，招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约 1279 亿元，需支付地价为766亿元。
以此计算，去年招商蛇口拿地权益比提升至60%。
国泰君安表示，招商蛇口拿地权益比提升，将扭转少数股东吞噬利润局面。
同时，招商蛇口调整拿地策略，其称“资产端通过投资聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市。”
过去一年，招商蛇口在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别为94%、90%，单城投放权益地价达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。
投资高能级城市最直观的好处是带动项目去化。财报显示，招商蛇口2022年新增项目中，有22个项目当年拿地当年开盘，平均首开去化率77%，为其贡献300亿销售额。
年报显示，报告期内，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州等地的市场占有率超过10%，在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名，其中上海、苏州、合肥、南通的排名为第一。
去年全年，招商蛇口累计实现销售金额2926.02亿元，同比下降约10.5%，销售规模位居行业第六。其中，上海单城贡献了740亿销售额。
除了招拍挂市场拿地之外，招商蛇口通过收并购等方式扩充土储。截至2022年末，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米。
欲跻身五强
对于未来，招商蛇口有着更大的野心。
招商蛇口总经理蒋铁峰在业绩上称，要在未来三年跻身前五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益、转型、收入、品质等多维度”。
从财务质量来看，截至2022年末，招商蛇口维持“绿档”，全年公开市场融资327亿，综合融资成本3.89%，同比下降59BP。同时，招商蛇口抓住第三支箭融资机遇，筹划收购深圳南油24%的股权及招商实业2.89%股权，对应增持前海蛇口自贸投资发展的6.83%股权。
黄均隆表示，尽管现在国家取消了“三道红线”要求，招商蛇口依然按照“三道红线”进行财务控制和管理。
从营收来看，招商蛇口除开发业务贡献主要营收外，多元化业务正在贡献稳定营收。
年报显示，2022年，招商蛇口集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店等资产全口径运营收入57亿元，同比增长6.2%。物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务贡献营业收入132亿元，同比增长23.1%。
聚焦至今年，招商蛇口将销售目标定为3300亿，即同比增长12.8%。华泰证券认为，该目标突破了招商蛇口2021年销售峰值，再创新高，体现了公司的成长决心。
搜狐财经了解到，2023年1-2月，受益于市场回暖，招商蛇口销售金额383亿元，同比增长52%。
蒋铁峰在业绩会上指出，随着房地产的基本政策稳定，延续超50%以上去化率，加上今年新增的优质项目上市，招商蛇口有信心完成今年3300亿元的销售目标。
市场回暖亦令招商蛇口对利润增长保持乐观。黄均隆在业绩会上表示，“从前几个月的销售趋势来看，市场是在回暖的，另外我们去年拿下的地块为今年和未来两三年打下基础，所以我对未来的利润增长充满信心。”
